2025-09-07 来源：北京继承律师网 作者：房产继承律师 浏览：6344
原告：王某冰（老四）
被告：王某佳（老大）、王某召（老二）、王某永（老三）
被告代理律师：北京诵盈律师事务所赵瑞珀律师
案例中所有当事人名字均为化名
在北京市西城区，一场关于房产归属的纠纷悄然上演。
原告王某冰主张自己才是西城区某1号房屋（以下简称“涉案房屋”）的实际购买者和所有者，而该房产却登记在其已故母亲张某芸名下。王某冰因此将大姐王某佳、大哥王某召以及二哥王某永诉至法院，要求三被告协助将房产过户至自己名下。
对此，三被告共同委托了北京诵盈律师事务所的赵瑞珀律师，经过激烈的法庭交锋，赵瑞珀律师成功驳回了原告的诉讼请求，维护了三位当事人的合法权益。
01.案情简述
王某庆与张某芸夫妇育有四个子女：王某佳、王某召、王某永和王某冰。王某庆于上世纪80年代因公牺牲，张某芸于2009年去世。1990年张某芸因丈夫早逝获补偿性住房分配，得到了涉案房屋；当年小妹王某冰与母亲同住，随母亲办理户口登记。2000年，国家住房改革启动，单位与张某芸签订了《公有住房买卖契约》，约定以其45年工龄折算购房款购买了涉案房屋。同年7月31日，房管部门依法核发产权证，登记权利人为母亲张某芸。
2006年10月，母亲张某芸在公证处订立了一份公证遗嘱。该遗嘱中注明「我名下所有财产按照平均分配的原则，由四个子女平等分配继承」。直到2009年张某芸去世后，小妹王某冰拿着一份2000年母亲手写的承租人变更申请书，上面写着「我同意将我承租的某小区1号房屋承租人变更为我女儿王某冰，特此证明」。为此王某冰要求大姐、大哥和二哥配合自己办理过户。
大姐王某佳、大哥王某召和二哥王某永听闻后认为，母亲以个人工龄优惠购房并登记在自己名下，而小妹王某冰仅是实际使用人，并无支付全部房款。涉案房屋系被继承人张某芸的遗产，应该在遗产继承纠纷予以分割。至此，这场夹杂着亲情与利益的纷争走上了法庭，王某冰将大姐、大哥和二哥起诉到了北京市西城区人民法院。三位被告在深感无奈下找到了北京诵盈律师事务所，律所委派赵瑞珀律师代理此案。
02.案件焦点
本案的争议核心在于：张某芸和王某冰之间到底是否存在真实有效的「借名买房」约定？根据法律规定，借名买房通常需满足：双方存在明确的借名合意（书面或事实推定）；实际购房款由借名人支付。
03.办案经过
赵律师深知，在这场诉讼中，每一个细节、每一份证据都至关重要。面对原告的诉求，她冷静分析，有条不紊地进行答辩。诵盈律师团队指出，借名买房需满足两个核心要点：一是双方达成借名买房的合意，二是实际支付购房款。但从目前原告王某冰提供的证据来看，这两点都无法得到有力证明。
在庭审中，王某冰提供了预交购房款发票、涉案房屋的租金、物业、水电燃暖费用单据。赵律师指出：首先，因原告王某冰和母亲张某芸长期居住在涉案房屋内，但房屋始终登记于张某芸名下，购房发票、合同原件均由母亲持有（去世后被原告拿走），原告仅持有母亲当年的「承租人变更申请」证明和补交费用票据，无法证明房屋的实际出资。该房屋只是原告日常照顾居住的记账，与产权无关。诵盈律师强调，基于亲情让子女居住并不代表所有权的约定。
然后，赵瑞珀律师和诵盈律师团队调取了1998年的《公有住房买卖契约》原件和2000年7月的房屋所有权证发现，合同明确买受人为张某芸，且购房款核算依据正是张某芸45年工龄的成本价优惠。根据相关政策规定明确指出，福利性分房用房改形式购买时，不允许借名买房行为的存在。涉案房产是单位分配给张某芸的福利房，且使用其工龄折价购买的，因此原告并不符合购房资格。
最后，赵瑞珀律师指出，母亲张某芸20006年订立的公证遗嘱中提到「我名下所有财产按四等份均分」。且该公证遗嘱由母亲亲笔签署，体现了她生前最后意愿。公证中未提「为某某所有」的字样，反而强调「其他遗嘱以本公证为准」。故涉案房屋系父母所有，应纳入遗产范围依法分割。
04.判决结果
西城区人民法院审理后认为：借名买房需双方明确合意，原告王某冰主张与张某芸之间成立了借名买房法律关系，并提交了预交购房款发票、涉案房屋的租金、物业、水电燃暖费用单据以及「承租人变更申请」等予以佐证。但上述并不能证明原告与张某芸就涉案房屋存在借名买房的法律关系。对此，原告应承担举证不能的法律后果。最终判决驳回了原告的全部诉讼请求。
05.法律依据
《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《民事诉讼法》第67条第1款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
06.律师解读
本案在办案过程中可谓惊心动魄，一波三折，好在诵盈律师通过庭审经验的积累、诉讼技巧的运用、以及对于法律的充分理解适用，巧妙地将问题化解。
首先，本案中王某冰主张其与张某芸之间存在借名买房的法律关系，应就其主张承担相应的举证责任。其次，借名买房关系是否成立，首先应审查双方是否存在借名买房的合意。本案中，王某冰以其支付了涉案房屋的购房款，长期居住于涉案房屋内且持有相关证件为由，认为其与张某芸之间存在借名买房的合意
但综合本案现有证据，王某冰并未提交书面的借名买房合同，其只能依靠零散证据，比如「承租人变更申请」等，这些证据亦不足以证明双方采达成了借名买房的合意，故原告王某冰应承担举证不能的后果。
而本案中，诵盈律师从房屋购买后多年原告未主张产权转移登记这一细节，结合借名买房的惯常行为，结合多年办案经验，合理推断原告借名买房主张不符合常理。随后，我方出示的荣誉证、网络下载截图和房管部门登记资料证明张某芸和王某冰不是同一单位，足以证明涉案房屋不是单位分配给王某冰的。这些证据完整体现了张某芸购房并拥有所有权的事实。
07.案件总结
近年来，因为限购政策等影响，「借名买房的行为越来越多，但是若发生纠纷，基本上都会以违反国家法律规定而被认定为无效。
首先，「借名买房」是指购房人具备经济能力但没有购房资格，让他人出面购房，房屋登记在出名人名下的情形。其次，「借名买房」存在很大风险。借名买房多半基于规避限购或贷款等现实需求，但此类协议往往缺乏书面约定，一旦发生争议，取证难度极大。故通过本案的分析与解剖，能够对以下两个问题进行明确并对以后的案件进行指引：
其一，借名买房法律关系的证明标准；其二，借名买房期间双方身份关系的变化导致出资性质的改变会不会导致财产性质的变更。诵盈律师通过此案告诫各位：由于借名人与出名人大多是亲戚、朋友关系，所以借名买房合意往往是通过口头达成，这就导致后续产生纠纷时维权困难。
实务中，借名买房纠纷存在借名事实难认定、法律关系复杂等特点，日常生活中涉及重大财产安排，一定要有书面协议，最好公证，并及时办理产权登记变更。如遇此类纠纷，建议找专业律师处理，避免权益受损。
北京诵盈律师事务所成立十二年，是国内知名的遗产继承领域专业化精品律所。 如需了解更多继承相关法律问题，可以联系诵盈律所，获取更有针对性的建议和方案。
