老人将房「卖」给孙子引纠纷，诵盈律师巧用“部分无效”策略逆风翻盘
2026-05-19 来源：北京继承律师网 作者：房产继承律师 浏览：2
原告：王某三
被告：王某四、王某二、王某一
被告王某四、王某二
代理律师：回志新律师
一份“部分无效”的判决背后，是诵盈律师对法律策略的精准运用与预判。
01
案情介绍
一套房，三代人。2025年的春天，一纸判决掀开了王家多年来未曾愈合的家庭伤疤。
王老先生与魏老太太育有两子一女：长子王某一、次子王某二、女儿王某三。老两口一辈子勤俭持家，于1998年用夫妻工龄以房改政策购买了位于北京西城的一套房屋。这套房子，是他们晚年最大的依靠。
次子王某二的儿子王某四是王家唯一的孙子，从小由爷爷奶奶带大，与两位老人感情深厚。在老人的传统观念里，这套房早晚都是给孙子的。老太太还在世时，就曾多次向子女们表达过这个意愿。大哥王某一和小女儿王某三当时并没有提出过反对。
2006年，魏老太太过世。此后，王老先生便一直与次子王某二一家生活，由王某二夫妇照顾老人的日常起居、就医看病。2018年5月，王老先生召集三个子女开了一次家庭会议，正式提出要将房子过户给孙子王某四。这次家庭会议上，三个子女仍旧没有表示反对，大哥王某一甚至在10月份主动提醒弟弟王某二，尽快带侄子王某四去办理过户手续。
2019年1月，王老先生与孙子王某四签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以网签形式将房子过户到王某四的名下，但实际上孙子并未支付房款，双方名为买卖，实为赠与。
2022年1月，女儿王某三偶然发现户口本上的户主从父亲变成了侄子，遂提出异议。2022年王老爷子去世，此后，王某三多次与两位哥哥协商房屋的继承和处置问题，均无果，于是2024年底，王某三一纸诉状将大哥、二哥及侄子诉上法庭，请求确认父亲与侄子签订的房屋买卖合同全部无效。
王某二、王某四父子俩无奈之下找到北京诵盈律师事务所寻求帮助，律所委派回志新律师代理本案。
02
案件焦点
本案的核心法律问题并不复杂，但涉及的家庭关系和法律适用却极具代表性：
1. 房屋性质：案涉房屋系王老先生与魏老太太婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。
2. 遗产分割：魏老太太去世后，其50%的份额应作为遗产，由配偶及三名子女共四人继承。
3. 处分行为：王老先生将房屋“赠与”孙子王某四，其中既包含对自己那50%份额的处分，也涉及对魏老太太遗产份额的处分。
4. 合同效力：原告王某三主张整个合同无效，理由是父亲王老先生无权处分整套房屋。
简单来说，本案要解决的问题是：爷爷有权把自己的那部分给孙子吗？涉及奶奶遗产的部分又该如何处理？
03
办案经过
作为被告的代理律师，回志新律师在代理本案时，面临的是委托人的殷切希望：原告主张合同全部无效，而委托人则希望保住这份赠与。
回律师深知，如果一味主张合同完全有效，很可能在法庭上陷入被动。因为法院不可能无视魏老太太遗产份额的存在。
基于深厚的专业功底与丰富的庭审经验，回志新律师迅速做出应对，制定了“分而治之”、从“全部无效”到“部分无效”的精准辩护策略。
在庭审中，回律师从4个方面重点展开辩护：
第一，还原家庭会议的事实。
回律师向法庭陈述了2018年5月家庭会议的情况，并指出，三个子女当时均未对房子过户给孙子王某四提出反对意见。虽然未能提供书面证据，但回律师强调：这一家庭会议的事实，反映了家庭成员之间的真实意思表示，也符合王老先生和魏老太太生前的意愿。
第二，强调赡养义务的履行。
回律师向法庭详细说明了次子王某二一家多年来对两位老人的照顾，王某二一家与父母共同生活，承担了更多赡养老人的责任。魏老太太去世前，瘫痪在床九个月，吃喝拉撒主要由王某二及其爱人照顾。而相比之下，女儿王某三和大哥王某一对老人的赡养少之又少。
第三，区分遗产份额与个人份额。
回律师在庭审中明确指出：王老先生对自己那50%份额有处分权，因此这部分赠与不应被认定为无效，只有涉及到魏老太太遗产份额的那部分，才可能涉及其他继承人的利益。原告不应以此来主张合同全部无效。
第四，主张原告知情且未及时反对。
回律师指出，原告王某三至少在2022年1月就已经知道房子过户的事实，但直到2024年底才提起诉讼，期间近三年未向父亲王老先生或侄子王某四主张权利，也未采取任何法律行动。这一时间跨度，在一定程度上也反映了其对过户行为的默许。
在回律师的据理力争下，法院最终采纳了回律师的核心观点：王老先生对自己的财产有权处分，这部分赠与有效；但对魏老太太遗产部分的处分，因损害了原告的利益，应属无效。
04
判决结果
法院最终判决，王老先生与孙子王某四于2019年1月31日签订的《北京存量房屋买卖合同》中涉及魏女士遗产的部分无效。
案涉房屋一直登记在孙子王某四名下，判决下达后，家庭内部再次协商处理，被告王某四向原告王某三支付部分补偿款。
05
律师解读
在实践中，这一类继承纠纷并不少见。诵盈律师也想借此案提醒大家注意：
一、夫妻共同财产，不是“谁活着谁说了算”
很多老年人认为，老伴去世后，剩下的财产就是自己的，想给谁就给谁，这是错误的。一方去世后，夫妻共同财产中的一半属于遗产，由配偶和子女共同继承。活着的一方，不能擅自处分去世配偶的那一半。正如本案中，王老先生对魏老太太遗产份额的处分，被法院认定为无效，正是基于这一法律原则。
二、“家庭会议”最好有书面记录
本案中，我方虽陈述了家庭会议的事实，但因未能提供书面证据，法院未予采信。这是一个遗憾，也给了更多家庭一个警示。即，家庭成员若就重大财产处分达成一致，一定要通过书面协议、录音录像、律师见证等方式将证据固定下来，以免事后产生争议。
三、制定精准的诉讼策略是胜诉关键
本案中，原告请求确认合同全部无效，法院最终判决“部分无效”。对于王某二、王某四父子俩而言，这实际上是一个有利的结果：王老先生对自己份额的赠与被认定为有效，孙子王某四保住了那部分房产。
在法律实务中，“全部无效”与“部分无效”之间，往往存在着巨大的利益差距。精准区分、分而治之是本案策略的核心。
06
案件总结
古人云：“家和万事兴。”又云：“法者，定分止争也。”
这个案子表面看是合同效力的争议，实际上是一个家庭在财产传承中的沟通失败。老人想把房子留给孙子，心情可以理解，但他忽略了：老伴的份额，不是他一个人说了算的。原告作为女儿，想主张自己的合法权利，无可厚非，但这起诉讼背后，也藏着家庭关系中的疏离与沉默。
法律的价值，在于当亲情无法达成共识时，给出一个公平的答案。但它无法修复的是，一纸判决之后，兄妹之间、姑侄之间那再也回不去的日常。
作为律师，我们所能做的，是在法律的框架内，为委托人争取最有利的结果。也愿每一个家庭，在财产传承问题上，都能多一些坦诚沟通，少一些事后争议；多一些法律意识，少一些遗憾诉讼。
毕竟，房子可以分割，亲人之间的信任，却很难重建。
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